Prawo umówUmowa najmu, czy użyczenia? Co wybrać oddając nieruchomość do używania?

12 marca 2022
Czy należy zawierać umowę w przedmiocie używania nieruchomości?

Oddając nieruchomość do używania jakiejkolwiek osobie trzeciej warto zawrzeć stosowną umowę regulującą ten stosunek. Może nas to uchronić przed nieporozumieniami, co do kształtu stosunku prawnego, jaki połączy nas z osobą korzystającą z naszej nieruchomości. W umowie możemy uregulować nasze wzajemne prawa i obowiązki np. obowiązek ponoszenia opłat za media, czy też zabezpieczyć się przed oddawaniem naszej nieruchomości do dalszego używania przez osoby niebędące stroną umowy.

Czy zawrzeć umowę najmu, czy umowę użyczenia?
Rodzaj umowy jaką zawrzemy będzie w każdym przypadku zależeć od okoliczności w jakich oddajemy nieruchomość do używania.

 

Umowa najmu

Jeśli oddanie nieruchomości do używania ma nam przynieść korzyści w postaci czynszu, powinniśmy zawrzeć umowę najmu. Decydując się na zawarcie umowy najmu stajemy przed wyzwaniem, czy ma to być najem zwykły, czy też okazjonalny bądź najem instytucjonalny. W tym przypadku niestety nie można sformułować jednoznacznej odpowiedzi, gdyż dobór właściwego rodzaju umowy najmu będzie zawsze zależeć od indywidualnej sytuacji stron umowy.

Jeśli oddanie nieruchomości do używania ma nam przynieść korzyści w postaci czynszu, powinniśmy zawrzeć umowę najmu.

Zakończyć stosunek najmu można poprzez zawarcie porozumienia pomiędzy stronami lub poprzez wypowiedzenie umowy najmu. W tym drugim przypadku sytuacja stron, co do możliwości wypowiedzenia umowy najmu będzie zależeć od treści umowy najmu, w szczególności od czasu na jaki została zawarta.

 

Umowa użyczenia

W przypadku gdy oddanie nieruchomości do używania nie będzie związane z przysporzeniem korzyści po stronie oddającego nieruchomość do używania, właściwą umową może okazać się umowa użyczenia. Umowę użyczenia możemy zawrzeć, gdy udostępniamy mieszkanie, nie otrzymując za to wynagrodzenia.

W przypadku gdy oddanie nieruchomości do używania nie będzie związane z przysporzeniem korzyści po stronie oddającego nieruchomość do używania, właściwą umową może okazać się umowa użyczenia.

Zgodnie z kodeksem cywilnym przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Umowa użyczenia jest zawierana pomiędzy użyczającym (komodantem) a biorącym rzecz (komodatariuszem). Zgodnie z Kodeksem cywilnym przedmiotem użyczenia może być, rzecz, jednak nie budzi wątpliwości, że umową użyczenia można objąć zarówno rzeczy ruchome, jak i nieruchomości.

Komodatariusz (biorący do używania) nie jest obciążony obowiązkiem spełnienia jakichkolwiek świadczeń z umowy użyczenia. Ma jednak pewne obwiązki płynące z takiej umowy, a to:

  • obowiązek używania rzeczy w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu lub też w sposób określony w umowie użyczenia;
  •  obowiązek ponoszenia zwykłych kosztów utrzymania rzeczy celem zachowania jej w stanie niepogorszonym;
  • obowiązek sprawowania pieczy nad użyczoną rzeczą i obowiązek niezwłocznego zawiadomienia komodanta o roszczeniach osoby trzeciej dotyczących użyczonej rzeczy, jak również o potrzebie napraw obciążających komodanta;
  • zwrotu rzeczy po zakończeniu obowiązywania umowy użyczenia.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym stosunek prawny użyczenia zawarty na czas nieokreślony można zakończyć z dwóch powodów:

  • uczynienie przez komodatariusza odpowiadającego umowie użytku z użyczonej rzeczy;
  • upływ czasu, w którym komodatariusz mógł uczynić użytek z użyczonej rzeczy.

Zgodnie z powszechnie przyjętym poglądem doktryny stosunek użyczenia zawarty na czas nieoznaczony można rozwiązać także, w oparciu o art. art. 3651 Kodeksu cywilnego, w myśl którego zobowiązanie bezterminowe o charakterze ciągłym wygasa po wypowiedzeniu przez dłużnika lub wierzyciela z zachowaniem terminów umownych, ustawowych lub zwyczajowych, a w razie braku takich terminów niezwłocznie po wypowiedzeniu.

 

Precarium

Z precarium mamy do czynienia, gdy dochodzi do władania cudzą nieruchomością na zasadzie grzeczności, humanitaryzmu czy dobroduszności, tzn. na podstawie stosunku wygodzenia. Osoba władająca cudzą nieruchomością w opisanych powyżej warunkach nie jest jej posiadaczem, lecz prekarzystą (precario accipiens). To ostatnie zostało potwierdzone przez Sąd Najwyższy, który
w wyroku z 13.09.2001r. sygn. IV CKN 425/00 orzekł, że stosunek oparty na wygodzeniu jest wprawdzie podobny do użyczenia, ale różni się od niego tym, że jest relacją czysto faktyczną, a nie stosunkiem prawnym. Pomiędzy prekarzystą a posiadaczem nie ma więzi prawnej. Co ważne, właściciel może w każdej chwili odebrać rzecz prekarzyście, któremu nie przysługuje ochrona prawna. Co ciekawe między dającym rzecz do używania (prekario dans) i biorącym ją do użytku (prekario accipiens) nie istnieje stosunek prawny.

Z precarium mamy do czynienia na skutek pewnych okoliczności faktycznych. Dla jego powstania nie ma znaczenia podpisanie umowy. Nie stoi to jednak na przeszkodzie, by na przykład złożyć osobie, którą przyjęliśmy w gościnę, oświadczenie potwierdzające istnienie gościny.

Zawsze warto pamiętać, że pomiędzy użyczeniem a precarium granice nie są ostre. W razie sporu sąd będzie brał pod uwagę całokształt zaistniałych okoliczności.

https://jolantaoleszczuk.pl/wp-content/uploads/2021/10/kancelaria-logo-2-biale.png
ul. Ludwika Idzikowskiego 18a/22, 54-129 Wrocław
NIP: 9271906869

Obserwuj nas:

Jolanta Oleszczuk radca prawny Wrocław

Jolanta Oleszczuk ukończyła prawo oraz administrację na Wydziale Prawa, Administracji i Ekonomii Uniwersytetu Wrocławskiego we Wrocławiu. Doświadczenie zawodowe w obsłudze prawnej przedsiębiorców zdobywała już na początku studiów obsługując podmioty zajmujące się prowadzeniem działalności deweloperskiej.

Jolanta Oleszczuk. Kancelaria Radcy Prawnego 2021